5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕(gēng)苹果xr重量为多少g细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来(lái)后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营(y苹果xr重量为多少gíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑(h苹果xr重量为多少guá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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